大市场营销力度，集中信贷资金发放住房贷款，助力支持客户实现购房梦。可以说，住房贷款业务已成为当前银行信贷业务的重要业务之一，其期限长、服务面广、风险小的特点得到了各家商业银行的重视。那么房贷是怎么审批的?相信很多人都想了解，另外银行怎么核实借款人的借款风险？废话不多说，一起来看看吧！
房贷是怎么审批的?银行怎么核实借款人的借款风险？
至于银行是如何查询评判借款人风险的?应该主要有如下几方面的内容与流程：
一、住房贷款受理人员在收到借款申请人提交的《借款申请书》及申请材料后，要根据自身银行对房贷业务的贷款管理办法、操作规程等进行初审，主要审查借款申请人资格及申请材料的完整性与规范性。调查借款申请人是否具备完全民事行为能力，审核其提供的申请材料是否完整、真实、合法、有效。对申请材料所有文件正本、原件，均须验证是否真实、合法、有效，对申请材料所有文件副本、复印件，均须对照文件正本、原件进行一致性的验证，验证无误后才开始受理业务。为了辨别申请房贷业务的真伪，贷前调查人员还必须直接与借款申请人及相关人员面谈，了解借款申请人的基本情况、身份的真实性、贷款还款的能力、信用状况、所购房屋情况和购房行为真实性、首付款支付情况，等等，同时还要通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款申请人及相关人员身份证件信息进行核对。
二、调查借款申请人的还款能力。贷款调查人员主要是对借款申请人提供的还款能力证明材料进行核查，根据其收入情况、还款来源，结合还款方法、贷款期限对其还款能力进行判断与评价借款人是否具备正常归还贷款的还款能力。(一)对于以工资性收入为主、有固定工作的借款申请人，主要审核其提供的收入证明材料，包括所在单位出具的收入证明材料、最近三个月工资单或工资账户明细、纳税证明、住房公积金缴交清单等。(二)对于以投资经营性收入为主的借款申请人，则主要审核其营业执照和投资经营收入证明材料。如借款申请人为企业主，投资经营收入证明材料包括验资报告、公司章程、股东分红决议、所得税纳税证明、银行对账单、财务报表等;如借款申请人为个体工商户等自雇人士，投资经营收入证明材料包括税务登记证、所得税纳税证明、经营明细账、银行对账单、财务报表等。从中了解借款人的实际还款能力以及还款能力的合理性，避免贷款发放后，借款人无力偿还贷款本息。同时还要查达哈借款申请人是否有其他未结清贷款，这需要通过调查借款申请人的还款记录等，从而合并考虑其还款支出、计算收入还贷比例，综合评价其还款能力。一般情况下，银行对于借款人的每月偿债比例控制在月收入的55%以内，保证其收入在扣除必要的生活支出后还有能力归还贷款本息，避免过度负债，超过个人负担能力。
三、调查借款申请人的信用状况。
贷款调查人员要调查借款申请人的信用记录和还贷意愿，充分利用各家银行共享信息和有关信息系统，调查借款申请人与本行的历史往来。一是根据借款申请人的授权，查询中国人民银行个人信用信息基础数据库，打印个人信用报告，作为贷款审批参考材料。二是调查借款申请人近两年的信用记录，包括借款申请人贷款次数、不良信用记录、拖欠贷款本息记录以及目前贷款风险状态。对于信用报告中偶尔存在的逾期还款或是拖欠等原因的，要通过相关说明、佐证等来分析其信用履约意愿及能力，防范借款人的不良风险。对于存在超过一定次数、期限的逾期还款、欠款等行为的，银行则会判断借款人的还款意愿而拒绝审批贷款的。
四、核查借款申请人购房情况和购房行为真实性。一是审查购房证明材料，确认房屋交易真实、合法、有效。比如审核合同上记载的房屋座落地与房地产开发商的商品房销售许可证或售房人的房屋权属证书记载信息是否一致;是否根据当地规定办妥商品房销售合同的交易鉴证、销售登记、销售备案或预告登记手续;合同卖方签字人是否为房地产开发商或再交易房屋的所有人，是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章和签字是否真实有效;房屋权属证书是否为有权部门签发，权属是否存在缺陷，房屋共有人是否同意出售该房屋，抵押物权属是否存在影响抵押权有效设定的其他因素，抵押物价值是否合理、足值，等等，确保房贷交易真实，相关房产抵押是否得到有效登记等。
如贷款采取保证担保方式，则要调查保证人是否具备保证资格，保证人是否具有保证意愿并清楚保证责任。并通过保证人提交相关材料，包括基本情况、经济收入情况、财产证明等，调查判断保证人提交材料的真实性、担保能力、信用情况等。
五、贷款审核人员主要对借款人的材料与调查人的相关调查意见对贷款业务进行审核，主要审核以下内容：一是贷前调查人员提交的借款人申请材料、《申报审批表》、《面谈记录表》等材料的完整性、合规性，以及内容的一致性;二是审核贷前调查人员调查意见是否合规、准确;三是通过个人贷款系统进行电子审批或评分卡系统审批的，审核系统信息与有关纸质材料信息的一致性。
贷款审批人员则是按照授权独立决策。其依据商业银行信贷政策和贷款审批管理规定，分析借款人信用情况、还贷能力和担保措施等情况，综合平衡贷款收益和风险，决定是否批准贷款申请。
总之，银行对于借款人的房贷需求，要通过一系列的业务受理、贷款调查、资料核查、材料审核、押品评估、信贷审批等环节手续后，在判断借款人贷款用途合规、借贷手续齐全、贷款归还有保障、信贷资金安全有前提下，才会给予审批通过并发放贷款的。
