个人住房抵押贷款是指借款人以自己的财产作为抵押，为个人合法合规的目的向贷款人申请人民币担保贷款，包括个人购房、购车、消费、经营等合法合规的目的。
哪些房子不能做抵押贷款：
1、没有还清按揭款的房子。
如果该财产仍处于抵押状态，该财产的抵押权实际上在银行手中。借款人虽然享有房屋使用权，但不具备完全的产权，因此不具备该房屋的主导抵押权，因此不能申请抵押贷款。
2、房龄太久、户型太小的二手房。
大多数银行对抵押财产都有严格的规定。一般来说，对于面积小于50平方米、房龄超过20年的房屋，银行会发现很难变现和抵押。
3、尚未达到五年期的经济适用房。
在《经济适用住房条例》中，主管单位明确指出，只有已满5年的经济适用住房才能上市交易，产权才能完全转让。如果经济适用房业主在5年内出售该房屋，将被视为违反相关规定，无法实现产权转让，更不用说发放抵押贷款了。
4、小产权房。
所谓小产权理论实际上意味着没有真正的产权。这种房子最大的问题是没有产权证，只有买卖合同，这实际上是一种未经房屋委员会认可的财产。这种住房如果遇到政策性用地规划，随时都会面临巨大风险，因此不能用于住房抵押贷款申请。
5、部分已购公房。
虽然大部分已购公房已转化为个人独立产权，但仍有少数特殊产权。这些房子中的一些不能提供购买合同，所以这些房子的所有权不清楚。对于银行和金融机构来说，存在信用风险，所以它们不能用于申请抵押贷款。
其他不能用于申请抵押贷款的房产：
1.学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公益事业的房地产；
2.军队的房地产(一般不能作为抵押)；
3.有产权纠纷的房地产；
4.未经原抵押权人书面同意抵押的房地产；
5.被法院或国家司法机关冻结、扣押、监管或以其他方式限制的房地产；
6.国家计划拆除的房地产；
7.无地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山荒地等)。
8、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准修建的建筑物。
