现在该不该买房?在未来十年房价走势如何?

今天是2020年10月11日,我的答案是现在不应该买房,未来十年房价先稳后降。
海啸来临时,狂风巨浪能冲入城市,席卷一切,但是最终海浪会退去,风平浪静。房价上涨的过程就是房子金融化的过程,天量货币以海啸的速度涌入楼市,巨大的财富效应下吸引无数人参与这场狂欢,使得全国城市均出现了十倍乃至二十倍的涨幅,在二十年的时间内。
2020年的房价不同的城市有不同的表现,有的城市已经在退潮,有的城市还有点涨。不管怎么看,都很像当年股市6000点时的水平。此时买房,殊为不智。
之所以说不应该买房,有如下几点原因:
1、钢筋混凝土结构的房子,一平米建筑成本不超过1000元,售价远远超出了真实价值,属于被严重高估的资产;
2、房价正处于高位,未来有较大下降空间,此时买房意味着有可能付出超高溢价,背负上本来不需要的大额债务;
3、不管是国际经济还是国内经济,都要进行调整和适应,会带来阵痛,如果不是铁饭碗,如果不是高收入,此时保持低负债更安全;
4、从租金回报率和收入房价比两项指标来看,房价都已经没有了投资价值。值得注意的是,我们应该用中位数收入和中位数房价来做对比,而不是被平均收入,这样的结果更有说服力;
再说房价走势:
个人认为未来十年是房价价值回归的十年,理由如下:
1、房价高意味着国民的生活成本高,这将抑制经济增长,影响就业,降房价是经济可持续增长的必要条件;
2、人口拐点十年内必然到来,届时城市房产空置率将持续上升,房子过剩的情况会日益严重;
3、房价高导致越来越低的结婚率,越来越低的生育率,只能通过降低房价,增加保障性住房供给来缓解,否则不出三十年,全国总人口将大幅减少;
4、借的钱是需要还的,开发商也好,消费者也罢,当下的负债率已经足以值得警惕,能买得起房的刚需已经越来越少了;
2020年之后的两三年尽量求稳,锁定二手房流动性,提高二手房首付比例,以此保障一手房市场稳定,这有利于降低银行系统风险,稳定预期,稳定经济。
随着购房者持续还贷,银行风险逐步释放,房价就要下降,以此释放消费潜力,让经济增长脱虚向实。用十年的时间,降到2015年或者更早的水平,也就是腰斩之后再降一点,基本就可以了。