首付贷卷土重来 部分房产中介存在帮买方凑首付等违规行为

房地产市场的江湖故事似乎并不少见。首付贷款虽然选择了“潜水”,但在江湖中并未被遗忘。据记者调查,一些房地产中介有一些违规行为,如提前付款、帮助买家支付首付款、将第二套房改为第一套房等。

房产中介违规垫资

记者暗访了北京的几家房产中介作为买家。在得知买房首付不够后,代理人给出了一些“解决方案”。

北京市朝阳区的一位房地产经纪人说:“如果你名下还有其他房产,你可以将该房产抵押给我们公司,最高抵押额度为房地产评估价的70%。我们公司可以在7天内贷款,不会影响购房进度。”

“但是,这种预付款业务的一般期限比较短,所以你需要考虑你将来是否有还款能力。同时,抵押贷款不能用来买房,它需要一定比例的手续费。”。经纪人提醒记者。

据介绍,手续费有两种:一是每月收取贷款金额的1.08%作为利息,收取贷款金额的0.1%作为中介费,签订合同时一次性支付。第二,每月收取贷款金额的1.5%作为利息,在签订合同时一次性付清。

在第一种情况下,买方需要与中介就固定期限的预付款达成一致。例如,买受人一次性支付中介费8000元(8个月内每月支付贷款金额的0.1%),利息86400元(8个月内每月支付贷款金额的1.08%)。买受人提前还款不足8个月的,代理费不予退还,利息可根据贷款使用天数退还。如果贷款少于1个月,则按1个月计算。同时,8个月的支付期不能延长。

第二种情况,买受人一次性支付利息人民币3万元(贷款金额的1.5%,共2个月),提前还款不足2个月的,按天数计算实际利息(不足1个月的按1个月计算)。它也不能扩展。

上述经纪人表示:“第一种情况适用于不知道资金何时可以周转的买家。利息相对较低,但如果签约时间较长,且提前还款,代理费将损失0.1%。”

据记者暗访,大部分预付款的金额在贷款金额的1%至2%之间,而且每月收取。大多数中介机构表示,“他们应该收取不到一个月的费用。”

“二套房变首套房”提高贷款额

在一家大型房地产中介机构,记者了解到一种可以减轻第二套房首付压力的"服务",即"第二套房变成第一套房"。

上述房地产经纪人的经纪人说:“我们可以在你不离婚的前提下,将购买第二套房改为购买第一套房,贷款利率将从基准利率上调10%,贷款比例将达到65%。这项业务的手续费为贷款金额的1%-1.5%,公证费为贷款金额的0.15%,抵押登记费为80元,手续费约为1000元。第一个由我们公司负责。”

但是,面对记者的提问,业务员不愿透露具体流程,只是说:“你只需要提供身份证、户口本、信用记录等个人信息。除了银行面对面,您不需要出现在其他链接中。同时,你不必担心风险。在这项业务中,手续费是在贷款获得批准后支付的。与出卖人签订购房合同时,将签订补充协议,说明“如贷款未获批准,合同无效”。我们将向卖方解释清楚,等待贷款的时间一般在10天之内。即使这一笔贷款失败,也不会拖延很长时间。”

业内人士分析称:“从流程上看,直接的‘二套房改一套房’不可能得到银行的批准,因为银行在发放贷款时会检查买方的信用记录,过去的贷款记录等信息是不能隐瞒的。如果房地产代理真的能实现上述业务,很可能这

该房产中介的工作人员说:“将第二套房改为第一套房的手续费是贷款金额的1%-1.5%,这通常是根据贷款金额来区分的。最近,贷款金额超过300万元的客户手续费收取1.5%,贷款金额低于300万元的客户收取1%。”对此,该行解释说:“300万元以上的贷款需要与银行分行层面沟通,手续费高,300万元以下的分行可以审批。”

此外,还有一些贷款业务是根据买家的实际情况量身定做的。一位房地产经纪人说:“你可以满怀信心地看着房子。最后,如果只是钱,我们公司将提供“一站式服务”,可能是抵押贷款或消费贷款。如果卖方要求全额付款,我们也可以先预付货款,拿到房契,然后按照合同把钱退给我们公司。”

在记者暗访期间,几个房地产经纪人向记者声称,他们是“符合业务”和“正常程序”,以方便交易。

一位不愿透露姓名的中介行业高管表示:“对于购房者来说,尽管首付和预付款缓解了他们的迫切需求,但一些贷款的利息将会非常高。对于购房者来说,有必要考虑他们是否能够保证长期稳定的工作来偿还这部分高息贷款,而未来的房地产市场不可能在短期内大幅上涨,这样购房者就可以从中套利。对于房地产代理商来说,推动这种业务的动机在于促使买卖双方尽快达成交易。即使一些房地产代理商不直接提供相关业务,做一个裁判也是违法的。这种增加杠杆率的方法,无论对房地产中介、开发商、贷款中介还是金融机构来说,风险都比较大,不利于整个房地产市场的稳定。”

据记者了解,在过去的两年里,住房和城乡建设部和中央银行一直把重点放在治理房地产市场的信贷违规行为上。2017年,住房和城乡建设部、央行和银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》号文件,禁止房地产开发企业和房地产中介机构违规提供首付融资、首付分期付款和变相首付。中国人民银行业务管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合下发《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,要求各商业银行按照“了解客户”的原则,加强对客户的尽职调查,认真检查买家首付款资金来源,拒绝向使用“首付贷款”等杠杆金融产品的客户发放贷款。《2018年整治银行业市场乱象工作要点》将违反房地产行业政策作为整改工作的重点之一,包括发放不符合首付标准的个人住房贷款;为了充当融资渠道或借贷渠道,它直接或间接地为各种机构发放首付贷款提供了便利;综合消费贷款、个人商业贷款、信用卡套现和其他用于购房的资金都是调查的对象。

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