提前还部分房贷技巧 等额本金提前还贷陷阱

一、提前还部分房贷技巧

1、两种人群。

如果你申请公积金贷款或组合贷款,你不应该提前偿还。如果你提前偿还抵押贷款,你必须先偿还商业贷款。由于公积金贷款含有政策性补贴,贷款利率远低于商业贷款。做生意的买卖双方都需要更多的流动资金。
如果投资回报率高于贷款利率,就没有必要选择提前偿还贷款。提前还款主要适用于处于还款初期或贷款利率大幅上升的贷款人,因为在还款初期,本金基数较大,利率也相应较高。如果手头有闲置资金,又没有更好的理财方向,提前还贷也是一个不错的选择。

2、两个时间点。

大多数购房者在申请住房贷款时会选择两种还款方式中的一种:等额本息或平均资本。等额本息意味着每月还款额相等,而平均资本逐月递减,第一个月金额最大。如果你用等额本息还款法,你要注意的是,如果贷款总寿命小于或等于贷款总寿命的1/3,你可以提前还款;如果你用等额本金还款:如果贷款总年限小于或等于贷款总年限的1/4,你可以提前还款。

3、注意银行要求。

买家不想提前还款,他们必须了解银行的要求。例如,许多银行要求一定年限和金额的提前还款,甚至收取一定金额的违约金,其中一些是按几个月的利息收取,而另一些是直接按贷款的百分比收取。

申请提前还款时,买家也应该提前咨询银行,看看申请、需要多长时间,准备什么材料。贷款还清后,购房者应该记得办理抵押手续。

二、等额本金提前还贷陷阱

1、勿忘办理退保。

在提前还清所有贷款后,买家应该记得向保险公司和其他部门退保。专家提醒,在贷款人提前偿还全部贷款后,个人住房贷款的原住房保险合同也提前终止。根据有关规定,贷款人可以携带原保险单和提前清偿贷款的证明,每月将提前支付的保费返还给保险公司。提前还清贷款返还的保险费为提前归还时已支付保险费的现值减去提前归还时已占用保险费的现值。

2、组合贷款不必先还公积金贷款。

至于公积金贷款,你是否要先还清公积金贷款,才可以申请提早偿还商业贷款?据业内人士称,只有公积金账户中的钱必须首先用于偿还公积金贷款。如果是其他自有资金,可以根据个人喜好和需要决定是先偿还商业贷款还是先冲抵公积金贷款。

3、办理抵押注销。

银行家指出,由于许多贷款人对按揭权漠不关心,他们往往在提前还款后忘记去产权部门办理按揭注销。虽然贷款已经还清,但该房屋仍在产权部门备案,这将给今后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销手续时,需要在银行申请归还抵押证明,到房屋抵押房产部门领取注销登记表(注意不要跨地区),最后附购房合同或产权证注销抵押。

4、重新签订补充协议。

由于各大银行和分行尚未最终确定抵押贷款利率的下限,剩余抵押贷款支付的利率存在一些不确定因素。因此,银行应尽可能提供以前优秀的贷款还款记录、信用证明和良好的收入水平证明,以尽可能获得银行最低按揭利率的下限。

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