不管房地产市场多么动荡，有些因素总是不变的。今天，我想和大家分享一些我一直坚持的房地产市场的维度，帮助我们看清这个市场的波动。
01、未来的房子是卖给谁的？
第一个要跟大家聊的维度是关于——需求。
在这里，我们需要先和你谈谈一个数字，希望你能记住这个数字：300亿平方米。中国存量房总面积
这些数字实际上符合逻辑。自从房地产开发以来，房子在某种程度上并不是绝对稀缺的。除了房子合适与否，大多数人都能解决住房问题。
但就市场容量而言，这绝对足够了
这个容量肯定很大。按照一个长周期，中国的置换周期是30年，而30年除以300亿
换句话说，每年都会有10亿平方米的房屋在泳池里进行交换。内部交流可能成为一种新的生态。但对于这样的情况，我们必须认识到，房地产将在19年后进入一个相对的轮换周期。
在过去的10年里，房地产主要卖给那些没有房子的人。在未来10年，房地产将出售给那些有房子的人。所以如果你想把你的房子卖给那些有房子的人，你必须给他多一个选择，对吗？因为他别无选择，他有房子。
我们可以思考为什么我们要“同时出租和出售”。
因为房子已经成为一个300亿元的内部流通池，外来者进来的价格越来越高，所以有必要同时出租和出售，而出租的房子将解决他们的需求。
换句话说，在未来，房地产市场将形成两个涡轮机，一个是租赁涡轮机，另一个是房地产内部的涡轮机。中间有一个边界
所以对我来说，如果你想在将来卖掉你的财产，你需要更多的理由
第一个卖家可能卖给搬家的人。什么意思？虽然我有房子，但我的房子在我的家乡。就我而言，我现在在上海工作很努力，我家乡的房子卖不出去，所以我不得不在上海买房子。这群人是未来的主流群体。
所以如果你想在这里买房子，你能给出这个理由吗？许多人最近都在苏州投资，寻找它的潜力。这座城市真的能让这些移民赚钱吗？如果他们能赚钱，买这些房子没问题，因为这些人会不断涌入。
第二个替代家庭，过去有一所房子，很穷或很小，为了住在更好的房子里，他们买了一所房子。这也是金茂在这两年爆发如此激烈的原因，这并非没有道理。
所以对你来说，你应该用你现在的房间票购买这些产品吗？第一个人为自己着想，第二个将来接手的人可能也会考虑这个问题。
第三个叫做目的地家庭。在某种程度上，我认为将来会有更多的房子被捆绑在一起。你还记得今年的抢劫大战吗？你会发现户口越来越多地与房地产联系在一起，或者两件事情发生得越来越紧密。你要么有户口，要么有房子，否则很快就会有更多的资源被占用。
如果你今年想买房子，我希望这三个维度中至少有一个被占用。
如果你在投资，如果你想看看这个城市，它真的能让年轻人在里面赚钱吗？如果你想换房子，你真的能让生活变得更好吗？我们必须记住这件事。如果没人买房子，它就会负债。要么这个房子背后有很多资源，其中很多是别人无法替代的。
我没有胡说八道。所有的开发商都改变了主意
为什么？开发者必须是最敏感的。不要把开发者当成傻瓜或本地老板。因为这个时代已经到来。
因此，当你买房子的时候，想想看。我们能买房子给你更好的生活吗？
02、不是什么城市都会有人买
第二个跟各位聊的维度是——城市。
由于城市政策，我们一直在谈论城市的维度。我想和你分享一个非常重要的观点。一线城市的分化梯度越来越明显。一线城市可以分为北宽和深，或北深和宽。
我甚至认为每个城市都代表着一种房地产开发模式。什么模式？
上海着眼于租赁，北京着眼于土地，深圳着眼于旧的改革，广州着眼于大湾区。
事实上，每个城市都有其独特的特点。上海的租赁市场已经占据了中国租赁市场的70%。为什么整个环境给了上海这么多？它也在广州和深圳的北面。因为上海依赖租赁市场。租赁市场何时建成？房地产会放松。因此，我希望你能多注意一下这件作品，现在你就少注意它了。
看看北京的土地。就我个人而言，我认为北京的土地市场政策在某种程度上也隐含着一个信号，这表明了不同土地模式的趋势。深圳看到了旧的改革。深圳旧城改造已经到了一个特别关键的时期。广州看大湾区，每个城市都有自己不同的发展模式。
接下来，我将和你谈谈四层城市。三线城市今年发生了巨大变化。将近17年来，我到处都在谈论小城镇，但在2018年，我根本没有提到它们。
各位，想想这个小镇模型是用来拯救谁的。四线城市和一、二线城市周边出现大量土地，用于振兴。为什么它在2018年完全消失了？我认为这件事很有趣？
当小城镇模式完全没有被提及时，替代小城镇模式的概念是什么？我们开始提到城市群，长江三角洲，广东，香港和澳门。
我们过去常常谈论房地产，从短期看金融，从中期看土地，从长期看人口。现在这个句子必须被改变。房地产政策分为短期、中期和长期。为什么政策变化这么大？在某种程度上，我认为当小城镇模式在一年后出现时，它将有助于振兴三线城市。
然后我开始把我的名字改成城市群。换句话说，根据我自己的判断，我觉得除了四线城市，其他城市做不到，四线城市是一线城市。
为什么我认为打第一个电话就可以了？本质上，环第一线是一个城市群。一线城市的人口必须饱和，一线城市的土地不能释放。
一线城市需要保持可控状态，但同时也需要保持经济发展。让一些人住在环路上，这就是为什么虹桥可以成为国家战略的核心。上海带动周边地区非常重要。甚至G60也是以上海为代价建造的。因为上海需要释放更多的人，上海已经开始在嘉兴购买土地，一半的工业园区是上海，一半是嘉兴。
环城一线城市至少比其他三线城市好得多。
最后，谈谈二线城市
在2018年上半年4月26日的演讲中，我花了很多时间谈论掠夺人民的战争。太悲剧了！当我在Xi下车时，我感觉警察就像海底捞的服务员。但是，在下半年，似乎开始低调处理，似乎没有上半年那么轰轰烈烈。
就我个人而言，我认为只有少数几个城市赢得了抢人的战争。如果你不能吸引人，你就不能真正吸引人。因此，二线城市也开始优胜劣汰，好的被抬高，坏的被压低。
03、人口到底对房价的影响是什么？
我们接着聊第三个维度——人口。最近，你应该经常看微信，说人口危机特别明显。
我们不要谈论一个孩子和两个孩子。整个人口的出生率确实在下降，但是我们以一个孩子和两个孩子的出生率为轴，发现了一个特别有趣的现象。第二个孩子的出生率实际上高于第一个孩子
但是你有没有想过没有一个孩子就没有第二个孩子
这是什么意思？就是生来疯狂，不要生，不要生。
因此，未来一线城市对一居室的需求会越来越大。然而，在四层城市，3 1号房间可能会开始上升，因为它真的要有第二个孩子，然后可能会有一个大的年龄之间的差距
最后一个维度叫——强者维度。，我们必须养成习惯，看看行业中的强者在做什么。我们真的会看到开发者在这条轨道上做什么吗？当地政府应该做什么？银行在这里做什么？他们大量涉足房地产领域，每年花费数百亿美元，因此他们的决策必须经过来自不同层面的仔细和专业判断。
04、强者为什么会成为强者？
现在，当你买房子时，全额付款和贷款付款之间的差别很大。为什么？与利润相比，开发商更需要现金。
此时，只要你有现金流，只要你有钱，你就有能力复制更好的资产。换句话说，如果你今年没有买房子，而是囤积现金，现金可能会给你比预期高得多的回报。
第一，开发商今年就在做一件事情叫活下去。他们高度的做一件事情，叫回笼现金流。
这是吴晓波今年新年演讲的片段。肖波说，今年的地方政府和往年一样在进行基础设施建设，但今年的基础设施建设和以前不太一样。以前的基础设施被称为“铁公基”，主要基础设施如铁路、公路、机场和水利工程都已建成。
也就是说，我们之前关注的高铁通过了吗？高速公路通过了吗？有火车吗？现在，判断该批次是否已成为您的行业重点？里面有阿里巴巴吗？京东在里面做物联网吗？这些优势可能真的会影响房价。光是看看那里有什么，然后高速穿过地铁是没有用的。每个人都是一样的，不仅仅是你。你应该记住这句话。
第二，我们看看地方政府，地方政府在干吗？
我们过去常说把水放在哪里。很多人说，不管你把它放在哪里，它最终都会流向房地产，但现在不是了，这就是为什么房地产在10月份推出大门后没有任何反应的核心原因。目前，有专门为中小企业服务的银行，它们的货币融资比想象的要简单得多。
实际上，我并不是特别建议每个人都应该有一笔钱，然后在这里放一点，在那里放一点，然后自己放一点。多元化似乎不是一个特别好的决定。所以我的建议是，如果你不这么做，就拿现金等着瞧吧。如果你想做，就做一次选择。
第三，银行在干嘛？今年特别有趣
房地产市场的变数太多了。我希望每个人都能理解一些
1.在未来，你的买家将是一个像你一样的房主，所以不再可能简单地出售地段。你需要给他更多的理由
2.这座城市的分裂比想象的更加分化。这个世界上没有雨露。观察位置需要更多的空间判断
3.人口危机确实存在，但我们也必须看到机会，例如一个一居室家庭在一线城市生下一个婴儿的机会，以及在二线和三线城市生下一个婴儿后有3个1居室的机会
4.该行业的主要老板正在提取现金，这意味着它是有利可图的，所以如果你可以，你可以管理你的现金流，为自己赚取利润。
我是蔡晨投资-小编，希望以上内容能对你有所帮助！
