作为一个精明的投资者，在购买房地产之前，你必须清楚地知道如何购买房地产。全额支付现金还是用住房贷款买房？
当然，用全额现金买房通常是最快的投资方式，但这不一定是最好的选择，也不适合每个房地产投资者。用现金购买房地产需要提前计划，投资者需要筹集足够的现金来买房。全额现金支付所带来的便利和优势往往体现在优惠的房价和快捷的交易流程上。然而，有时投资者无法及时收回全部现金，这导致错失良机。作为一项投资，用全部现金买房子并不是一项高回报的投资。
例如，一个价值100万英镑的房地产的年租金收入为80，000英镑，年总支出为15，000英镑。如果投资者以全额现金支付或同等价格购买房子，这里的房地产将在一年内从原来的100万增加到130万。但是，如果我们把30000元的房地产增值加上65000元的收益回报(租金收入-费用)，再除以100万的首付款。全现金购房的投资回报率为9.5%。
现在我们用住房贷款的方法来计算我们前面提到的财产。相同的投资项目，但不同的投资方式要综合处理。如果投资者以商业贷款的形式购买房产。投资者只需支付25%的预付款，这意味着初始投资为25万元。这里唯一的区别是，与以前的全额支付投资方式相比，这种投资是以首付和商业贷款的形式完成的。办法是首付25万元，余额75万元以商业贷款的形式借款，然后以按揭还款的方式偿还本金，每年加息4.8万元。同样是按3%的年回报率计算的。第二年，住房本身的价值也增加到103万英镑。然而，商业贷款购买的房产的投资回报率为18.8%。计算方法为：增值收益3万加净收入1.7万(租金收入-费用-还本付息)，除以初始投资资本25万。
投资回报=(年净增量收入)/总投资
从以上两个特例来看，在第二个房地产投资项目中，投资者巧妙地运用了投资杠杆原理，使得原来9.5%的净收益率提高到18.8%。杠杆定律是什么？简而言之，就是将不到100%的资金作为初始投资，并贷出相应的余额所产生的巨大回报率。作为一种有收入来源的财产，它的负债实际上是由租户支付的租金支付的。因此，住房每年的增量成为投资者的净利润。如果贷款是基于有息贷款，其投资回报可能会更高。
如今，我们普遍认为贷款的偿还方式是本金加利息。当一个投资者偿还每一笔贷款时，他的个人权益不断增加。当还款期即将结束时，投资者可以选择出售房屋并提取现金作为投资收益，或者利用银行再融资的方式获得产权进行再投资。
投资者还应该注意，当房地产价格上涨时，杠杆定律将有效地增加投资回报。相反，当房地产价格下跌时，杠杆定律也会影响投资回报率。
